上市公司卖房记:没有买卖就没有伤害
2019-12-01

    1从2008年开始,我们就不断打预防针“今年是经济运行最困难的一年”,但是似乎最困难的那一年一直是明年。喊了这么多年,经济寒冬真的来了,多年的预防针没有效果,大家猝不及防。2018,如此艰难。美团的王兴转了一句话:2019年可能会是过去十年最差的一年,但却是未来十年里最好的一年。乐观者解读出了希望,悲观者感受到了绝望。临近年关,先把年过好。上市公司年底要冲刺业绩,秀起了十八般财技,频频出售房产、转让股权、减持股票,美化利润表。在2003年之前,持有投资性房地产的上市公司数量是零。当年国务院将房地产列为国民经济支柱,尿壶正式登上了经济舞台中央。非房地产企业响应号召加入了炒房军团投资房地产,持有投资性房地产的上市公司快速增长。据wind数据统计,截至3季度末, A股3565家上市公司中,有1696家上市企业持有投资性房地产,占了A股上市公司47.57%,总市值已经超过万亿人民币,投资性房地产均值也是不断攀升。嘴上是干实业,背地里干的都是房地产。多年后的现在,想必这些实业公司痛心疾首,当年怎么就没多买几栋楼。A股规定,上市公司连续2年亏损,就得带帽被“ST”,提示风险,连续3年亏损,就得暂停上市。地主家也没余粮,那些被ST或将被ST的上市公司竭尽全力全年收成还不够北上广一套房。在生死存亡一刻,卖房能挽狂澜于既倒 扶大厦之将倾。2016年,“ST宁通B”挣扎在退市的边缘,命悬一线间,董事会决定卖掉北京西城区2套市重点小学学区房,净赚2000多万,当年瞬间扭亏为盈,公司起死回生。世界上没有什么亏损是卖一套房不能解决的,如果有,那就两套。毕竟寒冬,今年卖房求生的上市公司多了一点。据wind数据统计,四季度有11家上市公司发布了相关卖房信息,今年以来有33家上市公司卖了房。11月8日,中迪投资公告,以人民币1,350万元的价格出售一套北京的房产给天利天力公司。该房产是公寓,位于北京市朝阳区东方东路,建筑面积193.93平方米,账面净值是299.04万元,预计交易能让中迪投资赚约743万元左右的税前利润。而前三季度中度投资的净利润为-632.59万元。类似的卖房增厚利润的还有浙江世宝、新华传媒、中能电气、远东传动、华伍股份等。对于这些拥有投资性房地产的上市公司,尤其是采用成本法记账,那就是拥有一道免死金牌。还有的公司是为了补充现金流。今年二级市场行情闹饥荒的年份,央妈关紧了闸门后,水位下降,券商的躺着赚钱的日子过去了,时势不好,站起来也赚不到钱。中原证券就计划把北京、郑州和河源的11处房产卖了,总评估值达到6835.16万元。华为创始人任正非回首创业之路,感慨说,“我本身不是学通讯,大学是学的建筑专业,所有电子技术都是我自学的。大学毕业以后,我的第一个职业是养猪,就是利用那段时间我自学的电子技术。选择通讯行业是偶然的,对这个行业太不理解,以为好做,就挤进来了。中国房地产蓬勃发展,我应该选择当个包工头,挣钱还快一些。”2上市公司卖房,折射出了今年实业的艰难。2018年的生意比2008年还难做,一个朋友感叹撑过了全球金融危机,却倒在了经济新常态。能上市的公司一般是行业里拔尖的,今年前三季度上市公司的营收和净利润逐季下行,其他非上市公司的困境可想而知。今年经济的关键词是,去杠杆和供给侧,都取得了伟大的胜利。上游企业的营收和利润飞涨,中下游企业承担了上游成本,能不能把成本转嫁出去则听天由命,中游企业盈利出现分化。而下游整体乏力,大消费板块增速放缓,通信、电子、传媒等TMT板块盈利出现了不同程度的负增长。而上游的原材料、能源、煤炭钢铁等主要是大国企。所以,国企的营收和净利润保持增长,仿佛在春天。而民营的净利润增长在下滑,赚钱越来越难了。对于这种惨淡的光景,二级市场表示情绪不能稳定。上市公司三季度业绩一旦低于预期,二级市场就立马大跌。地产、医药、教育、游戏哪个板块都逃不了被政策锤的宿命,被安排得不明不白,一批又一批投资者受到了伤害。大股东也跌出了股权质押危机。自从限制股东减持,股市圈钱的功能受到重大损伤,大股东纷纷质押股权融资,全A股几乎是“无股不押”。根据券商的测算,股权质押的规模达到了5-6万亿元,占到了A股总市值的10%。而有200多家上市大股东是尽数质押,没有股票可以补充抵押。高层成立了纾困资金接盘,但有老板反而趁机清仓式减持,股民哗然:股权质押爆仓了,国家队救火!老板带着他的小姨子跑了!跌,韭菜苦;涨,韭菜苦。2018年,全球主要的股票指数、原油都跌了,比特币更是暴跌,PtwoP则直接雷了,各类资产都是负收益。今年最好的策略就是管住手,什么都不买,躺赢其他投资者,没有买卖就没有伤害。3各类资产里,群众最关心的还是房价。根据西南财大中国家庭金融调查2016年的数据,中国家庭总资产中房产占比在 2013 年和 2015 年分别为 62.3%和 65.3%。2015年,股市低迷,催热了房产投资,2016 年中国家庭房产占比进一步上升至近7成,而美国家庭配置在房产上的比重低得多,2013 年为36.0%。2008 年全球金融危机后后,我国居民杆杆率快速上升,尤其在2015年更是烈火烹油,快速上窜,2017 年末达到了48.97%,超过了发展中国家的平均水平。资本主义帝国美利坚的居民杠杆率从 20% 上升到 50% 用了近40年时间,而中国只用了不到10年时间。如果采用家庭债务与可支配收入之比衡量居民杠杆,根据上财数据,截至2017年我国家庭债务与可支配收入之比高达107.2%,已经超过美国当前水平,更是逼近美国金融危机前峰值。并且,由于隐藏的民间借贷等无法被统计的部分,实际上中国一些家庭流动性已岌岌可危。用一句大白话说:大家穷得只剩下房子了。2015年,股市炒焦了,央行打开了闸门一边往股市救火,一边往楼市里放水。先知先觉的深圳房价率先启动,然后开始了蒙眼狂奔,其他一线、重点二线城市紧随其后。在政策性银行水龙头的特定放水下,掀起了货币化棚改运动,对三四线库存发起了总攻,资金洪流所到之处,房价无不飙升,以前无人问津的三四线售楼处挤满人潮。在房价最癫狂的时刻,价格变动是用秒计的。当时一套房房东报价728万元,买家经过努力砍价16个小时后,最终胜利以745万元成交。居民负债表迅速扩张,房价也水涨船高。为了防止泡沫化,2016年的9月30日开始,中国楼市的调控掉转了个方向,限购、限贷、限价到限售、限商,再到租售同权、购租并举……调控方式多种多样。2018年7月31日,政治局会议定调“坚决遏制房价上涨”。三四线过盛的虚火才开始消退,没有了“万人抢购”、“瞬间售罄”、“一房难求”的场面,下半年楼市迅速降温,金九银十不再,大量土地流拍,去化率下滑成交量暴跌,开发商老大哥喊出“活下去”,吓得一批中小开发商瑟瑟发抖。此时的楼市,可以念1936年2月毛主席作的两句诗来形容:北国风光,千里冰封,万里雪飘。望长城内外,惟余莽莽;大河上下,顿失滔滔。在政策制定者看来,楼市冰封,不涨不跌,没有买卖就没有伤害,这是最好的。买涨不买跌,买了不涨就算跌,全国各地的开发商都有售楼处被砸了,惊醒了开发商千亿、万亿销售梦。在几轮房价空调周期中,我国的投资性购房比例持续上升。根据西南财大的调查,过去十年间,新购房为首套房的占比在持续下降,尤其是2015年以来,新购房为第二套或第三套及以上住房的比例上升速度在加快。这一轮房地产潮,与前几轮不同的是三四线去库存,为了保住“回得去故乡”这条后路,有的家庭掏空了六个钱包上车,仿佛争抢的不是房子,而是抢一张不被时代抛弃的船票。但是,一旦棚改货币化退潮,留给三四线楼市的未来是什么呢?兴业证券分析了某个银行按揭贷款违约客户的特征,发现违约客户有三大特征: 1,小金额; 2,低收入;3,三四线为主。 其中,发放金额在50万以下的贷款笔数占比 84.2%;借款人年收入在 10 万元以下的贷款笔数占比 74.4%;三四线贷款笔数占比 58.1%。三四线收入远低于一二线,可能有些连月供都覆盖不了,贷款的质量低,意味着按揭贷款的高违约风险。叠加新购房中二三套比例的增加,如果大众对未来房价预期发生反转,那么某些三四线城市房价恐将成为回不去的伤痛。电影《大空头》里有一个私募经理认为楼市有泡沫,直接带队去楼市调研,甚至亲临夜店,发现连一个脱衣舞娘都花5%首付买了五套房子,最后他得出结论楼市存在巨大的泡沫。这种土方法就像你发现菜市场大妈在谈论股票时,股市就到顶了,简单直接有效。在一个冰封的楼市里,大众的预期是脆弱的,任何买卖都难言会成为压倒骆驼的最后一根稻草,引发雪崩的最后一片雪花,比如几家上市公司卖了几栋楼。4小结15世纪空想社会主义理论创始人托马斯·摩尔的虚构了一个平等、自由、没有剥削与压迫的完美的理想社会,取名“乌托邦”。此后,人类多次进行了乌托邦乐园试验,最后均以失败告终。人们想要建造天堂,但等待他们的往往是人间地狱。乌托邦失败源于人性的矛盾。房地产协会会长说,房价越来越高有三方面原因,一是过度市场化、二是过度行政化,三是过于依赖化。不能调控出一个完美的楼市,在于原因一和原因二的矛盾。